Schimbare de proporții: O lege importantă a intrat în vigoare. Urmează consecințe neașteptate
Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, a devenit oficial aplicabilă din 11 decembrie și marchează una dintre cele mai importante reorganizări ale pieței imobiliare din ultimii ani. Noile prevederi schimbă fundamental modul în care se vând locuințele aflate în construcție și introduc restricții severe pentru dezvoltatori, în timp ce cumpărătorii primesc garanții suplimentare menite să reducă riscurile financiare.
Actul normativ a fost elaborat în contextul scandalurilor apărute în sectorul imobiliar și își propune să limiteze practicile care au afectat mii de clienți în ultimul deceniu.
Reguli noi pentru antecontracte și avansuri
Legea introduce un cadru strict privind modul în care dezvoltatorii pot încasa avansuri și pot semna antecontracte. Obiectivul principal este protejarea cumpărătorilor și eliminarea situațiilor în care aceștia plătesc sume mari înainte ca proiectul să fie autorizat.
Sunt stabilite limite clare pentru avansuri, condiții obligatorii pentru promisiunile de vânzare și reguli stricte privind utilizarea banilor încasați. Toate avansurile trebuie depuse în conturi dedicate, monitorizate și folosite exclusiv pentru proiectul respectiv.
Deși o parte dintre prevederi — în special cele referitoare la preapartamentare — vor intra în vigoare abia din martie 2026, majoritatea regulilor se aplică deja.
Promisiunea de vânzare, permisă doar după înscrierea autorizației
Una dintre schimbările esențiale este că dezvoltatorii nu mai pot semna promisiuni de vânzare înainte ca autorizația de construire să fie înscrisă în cartea funciară.
Legea obligă la:
-
notarea autorizației în cartea funciară;
-
preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru viitoarele unități în cazul condominiilor;
-
înscrierea promisiunii în cartea funciară, operațiune realizată de notar.
Astfel, cumpărătorii nu mai pot achiziționa locuințe „pe hârtie”, ci abia după ce proiectul are existență juridică și garanții minime de dezvoltare.
Rezervarea locuinței: Maximum 60 de zile și avans limitat la 5%
Pentru etapa de rezervare, legea stabilește reguli ferme:
-
durata maximă a rezervării este de 60 de zile;
-
avansul nu poate depăși 5% din preț;
-
dacă tranzacția eșuează din vina dezvoltatorului, acesta are obligația să returneze banii în 30 de zile.
Totodată, avansurile ulterioare sunt strict limitate în funcție de progresul real al construcției:
-
până la 25% din preț pentru structura de rezistență;
-
până la 20% pentru instalații;
-
restul sumelor pot fi solicitate doar pe măsura avansării lucrărilor.
Toți banii trebuie depuși în conturi dedicate proiectului și pot fi utilizați doar cu aprobarea dirigintelui de șantier. Scopul este eliminarea practicii prin care încasările unui proiect erau folosite la finanțarea altor dezvoltări.
Sancțiuni ridicate, dar greu de aplicat
Legea introduce amenzi de până la 1% din cifra de afaceri pentru nerespectarea regulilor. Totuși, există o problemă majoră: multe companii nu au cifră de afaceri până la finalizarea proiectelor, ceea ce înseamnă că amenda se poate dovedi simbolică.
De asemenea, obligativitatea deschiderii cărților funciare individuale înainte de recepția finală a fost amânată până în martie 2026, din cauza necesității de actualizare a sistemelor informatice ale instituțiilor.
Ce prevederi au fost eliminate în varianta finală
Două măsuri considerate benefice pentru cumpărători au fost scoase din text în faza finală de vot:
-
reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții asistați de avocat;
-
acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
Eliminarea acestor prevederi a generat nemulțumiri, fiind considerată o pierdere importantă pentru protecția consumatorilor.
Reacții din piață: text neclar și lipsa normelor de aplicare
Reprezentanții industriei imobiliare reclamă faptul că legea are formulări neclare și lasă zone importante fără explicații. Antoanela Comșa, Deputy CEO al unei companii de dezvoltare, atrage atenția asupra interpretării modului de utilizare a avansurilor:
„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”, potrivit Capital.
Ea subliniază și dificultatea aplicării sancțiunilor:
„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”
O altă problemă semnalată este lipsa normelor de aplicare, fără de care multe situații rămân în aer:
„Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă.”
